DMTO et taxes additionnelles : pourquoi les frais de notaire varient d’un département à l’autre ?

Lorsqu’on prépare un achat immobilier, le calcul des « frais de notaire » semble être une étape simple : un pourcentage appliqué au prix de vente. Pourtant, cette apparente simplicité cache une réalité complexe et surtout, variable. Beaucoup d’acquéreurs, surtout ceux qui envisagent une mobilité géographique, découvrent avec surprise que la facture finale peut différer de plusieurs milliers d’euros pour un bien de même valeur, simplement en traversant une frontière départementale. Cette variation n’est pas le fruit du hasard ou de l’arbitraire du notaire.

La croyance populaire veut que ces frais soient principalement la rémunération de l’officier public. Or, nous verrons que l’essentiel de la somme est un impôt. Mais au-delà de ce constat, se cache une question plus fondamentale : pourquoi cette disparité ? La réponse se trouve dans les stratégies budgétaires des collectivités locales. Chaque département, chaque commune, utilise un arsenal de taxes directes et indirectes pour financer ses services, et l’immobilier en est la première cible. Comprendre cette mécanique, ce n’est pas seulement anticiper un coût ; c’est décrypter la santé économique et la politique d’attractivité d’un territoire.

Cet article se propose de décomposer la structure de ces frais pour révéler où va réellement votre argent. Nous analyserons comment les décisions politiques locales, des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) à la taxe sur les logements vacants, façonnent le coût réel de votre projet. L’objectif : vous donner les clés pour lire entre les lignes des grilles tarifaires et faire de la fiscalité locale non plus une surprise désagréable, mais un critère de décision éclairé.

Pour vous guider à travers les méandres de la fiscalité immobilière locale, nous avons structuré cet article en plusieurs points clés. Chaque section décortique une taxe ou un mécanisme spécifique, vous permettant de saisir l’ensemble des variables qui influencent le coût total de votre acquisition et de votre investissement locatif.

Pourquoi 80% de ce que vous payez au notaire part directement dans les caisses de l’État ?

La première étape pour comprendre les variations des « frais de notaire » est de déconstruire leur nom. En effet, l’expression est trompeuse car le notaire n’est en grande partie qu’un collecteur d’impôts pour le compte de l’État et des collectivités locales. Sur la totalité de la somme que vous versez, la rémunération réelle du notaire ne représente qu’une infime partie. Il est donc plus juste de parler de « frais d’acquisition ».

La structure de ces frais est tripartite. La part la plus importante, et de loin, est constituée par les taxes et impôts. Selon les données officielles, ces prélèvements fiscaux représentent en moyenne 80% du montant total. Viennent ensuite les « débours », qui correspondent au remboursement des sommes avancées par le notaire pour le compte de son client (frais de cadastre, publication, etc.), comptant pour environ 10%. Enfin, les « émoluments » du notaire, c’est-à-dire sa rémunération réglementée, constituent les 10% restants.

Cette répartition est fondamentale car elle montre que l’essentiel de ce que vous payez est un prélèvement fiscal. La Direction générale des Finances publiques le confirme elle-même, comme le souligne ce passage du guide officiel des frais d’acquisition :

Les frais de notaire constituent en réalité des frais d’acquisition dont 80% sont des taxes reversées à l’État et aux collectivités. Le notaire n’en perçoit qu’environ 10%.

– Direction générale des Finances publiques, Guide officiel des frais d’acquisition 2025

Ces 80% de taxes, 10% de débours, et 10% d’émoluments sont la clé pour comprendre que le principal levier de variation ne se situe pas chez le notaire, mais dans les décisions des collectivités qui perçoivent la majorité de cet impôt. C’est précisément la part des taxes qui va varier, et notamment les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO).

3,80% ou 4,50% : votre département applique-t-il le taux maximum de droits d’enregistrement ?

Le cœur de la variation des frais d’acquisition se situe ici : dans les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO), aussi appelés droits d’enregistrement. Cette taxe, qui constitue la majeure partie des 80% de prélèvements fiscaux, est partagée entre la commune et le département. C’est le conseil départemental qui a le pouvoir de fixer le taux de la part qui lui revient, dans une fourchette définie par la loi.

Historiquement, le taux départemental était de 3,80%. Cependant, depuis 2014, les départements ont la faculté de le relever jusqu’à un plafond de 4,50%. Cette augmentation, initialement présentée comme temporaire, a été pérennisée et est devenue un levier budgétaire majeur pour les départements confrontés à des baisses de dotations de l’État. Un simple changement de 0,7 point de pourcentage qui a des conséquences directes et significatives pour l’acheteur : sur un bien à 300 000 €, cela représente une différence de 2 100 €.

La quasi-totalité des départements se sont saisis de cette opportunité. Une enquête récente a montré que plus de 73 départements sur 100 appliquaient le taux plein de 4,50%. Cependant, quelques-uns résistent encore et utilisent un taux réduit comme un argument d’attractivité territoriale.

Cet « arbitrage territorial » devient donc un critère essentiel pour un acheteur mobile. Avant de vous décider pour une localisation, vérifier le taux de DMTO appliqué par le département est un réflexe qui peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros.

TLV et THLV : posséder un bien vide peut-il vous coûter plus cher que de le louer pas cher ?

La fiscalité immobilière ne s’arrête pas à la porte du notaire. Une fois propriétaire, et particulièrement si vous êtes un investisseur, d’autres taxes « invisibles » peuvent venir grever votre budget. C’est le cas de la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) et de la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV). Ces deux impôts visent à lutter contre la rétention de logements dans les zones où la demande locative est forte.

La TLV s’applique dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Elle est due pour tout logement non meublé laissé vacant depuis au moins un an. Son taux est progressif : 17% de la valeur locative cadastrale la première année, et 34% les années suivantes. La THLV, elle, peut être instaurée par les communes qui ne sont pas soumises à la TLV. Son principe est similaire : taxer la vacance pour inciter à la location.

Cette « fiscalité de l’inaction » peut créer des situations paradoxales. Pour un investisseur, laisser un bien vacant en attendant une hypothétique hausse des prix ou un « locataire parfait » peut se révéler une très mauvaise opération financière. La taxe peut rapidement dépasser le coût d’opportunité d’une location à un loyer modéré, comme l’illustre le tableau suivant.

Ce comparatif met en lumière le point mort fiscal : le loyer minimum à percevoir pour que la location soit plus rentable que de payer la taxe sur la vacance.

Dans les zones tendues, il est donc souvent plus judicieux de louer rapidement, même à un prix légèrement inférieur au marché, plutôt que de subir une taxation qui anéantit toute perspective de rentabilité.

Cette image illustre bien le contraste entre un patrimoine qui se dégrade et un patrimoine qui vit et génère des revenus. Le choix entre ces deux options est aussi un choix fiscal.

Construire ou agrandir : le choc fiscal de la taxe d’aménagement 12 mois après le permis

Pour les acquéreurs qui envisagent de construire ou de réaliser une extension, un autre « choc fiscal » est à prévoir, souvent un an après l’euphorie de l’obtention du permis de construire. Il s’agit de la taxe d’aménagement (TA). Cet impôt local est dû pour toute opération de construction, de reconstruction ou d’agrandissement de bâtiments qui nécessite une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable).

Son calcul est complexe et repose sur trois éléments : la surface taxable de votre construction, une valeur forfaitaire au m² (révisée chaque année), et un taux fixé par la commune et le département. Le produit de ces trois facteurs détermine le montant de la taxe. Et la note peut être salée, notamment car elle s’applique aussi aux aménagements annexes, comme les places de parking. Le coût peut ainsi grimper de 800€ à 1500€ par place de parking créée, en plus de la taxe sur la surface habitable.

Le principal piège de la taxe d’aménagement réside dans son calendrier. L’avis d’imposition est généralement envoyé environ 12 mois après la délivrance de l’autorisation d’urbanisme. À ce moment-là, le prêt immobilier est déjà signé et débloqué, et il est très rare que cette taxe ait été intégrée dans le plan de financement initial. Les propriétaires se retrouvent alors face à une dépense imprévue de plusieurs milliers d’euros, à régler dans un délai court.

Il est donc impératif pour tout projet de construction ou d’extension d’anticiper ce coût dès la conception du projet. Une simulation peut être demandée auprès des services d’urbanisme de la mairie. Cette somme devrait être considérée comme une partie intégrante du budget travaux et mise de côté sur une épargne dédiée, afin d’éviter une mauvaise surprise qui pourrait compromettre l’équilibre financier du projet.

TVA sur marge ou TVA totale : quelle fiscalité pour l’achat d’un terrain à bâtir ou d’un bien rénové ?

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est une autre composante fiscale qui peut fortement influencer le prix d’un bien immobilier, mais ses règles d’application varient radicalement selon la nature du bien et du vendeur. Comprendre cette distinction est crucial pour un investisseur ou un acheteur de neuf.

Cas 1 : Achat d’un terrain à bâtir ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) Dans le cas de l’achat d’un terrain à bâtir auprès d’un professionnel (un lotisseur, par exemple) ou d’un logement neuf auprès d’un promoteur, la règle est simple : le prix de vente est soumis à la TVA à 20% sur la totalité du prix. Cette TVA est incluse dans le prix affiché. Pour un bien de 250 000 € HT, le prix TTC sera de 300 000 €. C’est le schéma le plus courant dans l’immobilier neuf.

Cas 2 : Achat d’un bien ancien rénové par un professionnel (marchand de biens) La situation se complexifie lorsqu’on achète un bien ancien qui a été lourdement rénové par un professionnel dans le but de le revendre. Si la rénovation est si importante qu’elle est assimilée à une production d’immeuble neuf, la TVA peut s’appliquer. Cependant, le régime le plus fréquent est celui de la TVA sur la marge. Cela signifie que la TVA à 20% ne s’applique pas sur le prix de vente total, mais uniquement sur la plus-value (la marge) réalisée par le vendeur professionnel.

Prenons un exemple concret : Un marchand de biens achète une vieille grange 100 000 €. Il réalise 50 000 € de travaux de rénovation et la revend 200 000 €.

• Le prix d’acquisition est de 100 000 €.
• Le prix de vente est de 200 000 €.
• La marge brute est de 200 000 € – 100 000 € = 100 000 €.

La TVA de 20% sera calculée sur cette marge de 100 000 €, et non sur le prix de vente de 200 000 €. Cela permet de ne pas taxer deux fois une transaction sur la partie « ancienne » du bien. Pour l’acheteur final, cette subtilité est intégrée dans le prix, mais elle explique pourquoi certains biens rénovés peuvent avoir des prix compétitifs par rapport au neuf strict.

Achat en résidence services : comment se faire rembourser les 20% de TVA sur le prix d’achat ?

L’investissement dans une résidence services (étudiante, senior, de tourisme ou d’affaires) présente un avantage fiscal majeur qui le distingue des autres formes d’investissement immobilier : la possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA sur le prix d’acquisition. Cet avantage, qui représente une économie de 20% sur le montant de l’investissement, est un puissant levier de rentabilité, mais il est soumis à des conditions strictes.

Le principe repose sur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP) et l’engagement de l’investisseur. Pour être éligible au remboursement de la TVA, l’investisseur doit acheter un bien neuf ou en VEFA dans une résidence proposant au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants : accueil, fourniture de linge, nettoyage régulier des locaux, et service de petit-déjeuner. De plus, il doit confier la gestion de son bien à un exploitant unique via un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans.

Si ces conditions sont remplies, l’investisseur peut demander à l’administration fiscale le remboursement de la TVA payée lors de l’achat. Cependant, cet avantage n’est pas définitivement acquis. L’investisseur s’engage à conserver le bien et à le maintenir dans le circuit de la location meublée pendant 20 ans. En cas de revente avant ce terme, il devra rembourser une partie de la TVA au prorata des années restantes. Cet aspect est crucial et doit être anticipé, car il peut fortement impacter la liquidité de l’investissement.

L’investissement en résidence services peut être très attractif, mais sa complexité fiscale et commerciale exige une analyse approfondie avant tout engagement.

Comment la taxe foncière peut tuer la rentabilité d’un petit studio en centre-ville ?

La taxe foncière est l’impôt que tout propriétaire redoute chaque automne. Calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien et des taux votés par la commune et l’intercommunalité, elle peut représenter une charge très lourde, capable de saper la rentabilité d’un investissement locatif, en particulier pour les petites surfaces.

Le problème fondamental vient de la base de calcul : la valeur locative cadastrale. Celle-ci est censée représenter le loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien. Or, ces valeurs n’ont pas été révisées de manière globale depuis les années 1970 ! Elles sont donc complètement déconnectées de la réalité du marché locatif actuel. Cette obsolescence crée des distorsions absurdes : les éléments de confort de l’époque (salle de bain, chauffage central), qui étaient des luxes, sont lourdement pondérés, tandis que les défauts actuels (petite surface, absence d’ascenseur) ne minorent que très peu la valeur.

En conséquence, les petites surfaces en centre-ville, souvent bien équipées mais exiguës, se retrouvent avec des valeurs locatives proportionnellement très élevées par rapport à des biens plus grands en périphérie. Quand les taux d’imposition locaux sont eux-mêmes élevés, le cocktail devient explosif pour la rentabilité.

Pour un investisseur, il est donc crucial de ne pas se fier uniquement au loyer potentiel. Demander le montant de la dernière taxe foncière au vendeur est un prérequis non négociable pour calculer la rentabilité nette fiscale et éviter de voir son bénéfice s’évaporer en impôts locaux.

Micro-foncier ou régime réel : quel régime choisir quand vos charges dépassent 30% ?

Une fois propriétaire-bailleur, une dernière décision fiscale majeure s’impose : le choix du régime d’imposition des revenus locatifs. Deux options principales existent : le micro-foncier et le régime réel. Ce choix n’est pas anodin et peut avoir un impact considérable sur votre impôt sur le revenu, surtout si votre bien nécessite des charges ou des travaux importants.

Le régime micro-foncier est le plus simple. Si vos revenus locatifs annuels bruts sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez bénéficier de ce régime. L’administration fiscale applique alors un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers, censé couvrir l’ensemble de vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…). Vous êtes donc imposé sur 70% de vos recettes locatives. C’est une option simple et avantageuse si vos charges réelles sont faibles.

Le régime réel est plus complexe mais souvent plus rentable. Il consiste à déduire de vos revenus locatifs l’ensemble de vos charges pour leur montant exact. La liste des charges déductibles est longue : travaux d’entretien et de rénovation, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, primes d’assurance… Si le total de ces charges est supérieur à l’abattement de 30% du micro-foncier, le régime réel devient plus intéressant. De plus, si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un « déficit foncier ». Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global jusqu’à 10 700€ par an (et même 21 400€ sous conditions de rénovation énergétique), réduisant ainsi directement votre impôt sur le revenu.

Le tableau suivant, basé sur un investissement avec des travaux la première année, montre clairement l’avantage du régime réel, qui est une option valable pour 3 ans minimum.

La règle d’or est simple : si le montant de vos charges (notamment les intérêts d’emprunt et les travaux) dépasse 30% de vos loyers annuels, il faut sérieusement envisager d’opter pour le régime réel. C’est un levier d’optimisation fiscale puissant et légal.

Analyser la fiscalité locale n’est donc pas une simple formalité, mais un acte de gestion patrimoniale essentiel. Pour votre prochain projet, évaluez précisément ces variables pour sécuriser votre investissement et optimiser sa rentabilité future.